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Eigenheim: Schnell tilgen statt lange binden

Das aktuelle Zinsniveau [1] hält für Bauherren und Käufer geradezu paradiesische Zustände bereit. Die niedrigen Zinsen sollten für eine möglichst lange Zinsfestschreibung genutzt werden, lautet unisono die Empfehlung von Finanzexperten, Bankberatern und Maklern. Dabei wird oft übersehen, dass die günstigen Konditionen eine rasche Tilgung und damit eine insgesamt günstigere Finanzierung ermöglichen.

Wer den aufgenommenen Kredit in 15 oder 20 Jahren vollständig tilt, erhält aus zwei Gründen einen günstigeren Zinssatz:

  1. Zum einen steigt der Zinssatz mit der Dauer der Zinsbindung generell an, so dass eine dreißigjährige Zinsfestschreibung vom ersten Tag an höhere Kosten verursacht.
  2. Zum anderen schätzen Banken eine vollständige Rückzahlung innerhalb der ersten Zinsbindungsfrist. Für so genannte Volltilger-Darlehen gelten deshalb oft Sonderkonditionen.

Eigenheim: bauen, finanzieren und richtig versichern
Quelle: pixelio.de - Fotograf: Heike Hering

Sofern im laufenden Budget ausreichend große Spielräume vorhanden sind, sollten diese deshalb für eine höhere Rate genutzt werden. Vorsicht ist für Bauherren und Käufer geboten, die sich den Weg in die eigenen vier Wände nur aufgrund des niedrigen Zinsniveaus leisten können. Hier ist abweichend von der obigen Empfehlung eine lange Zinsfestschreibung empfehlenswert. Wer noch eine Restschuldversicherung abschließen will, oder muß, kann bei einer hohen Tilgungsrate, sicherlich auch mit niedrigeren Versicherungsraten rechnen.

Es ist geradezu gefährlich, mit knappem Budget einen Kredit mit lediglich zehn Jahren Zinsbindung zu vereinbaren. Nach Ablauf der zehn Jahre sind 15-20% der Verbindlichkeiten getilgt. Der verbleibende Saldo muss zu den dann geltenden und keinesfalls vorhersehbaren Konditionen neu finanziert werden. Liegt das Zinsniveau dann zum Beispiel doppelt so hoch wie heute und hat sich gleichzeitig die Einkommenssituation nicht grundlegend verändert oder sogar verschlechtert, kann die Finanzierung mit zehn Jahren Verspätung zur Schuldenfalle werden.

Auch wenn das Zinsniveau insgesamt niedrig ist, raten Finanzexperten dazu, etwa 5-20% des Darlehensvertrages über ein variables Darlehen abzudecken. Variable Darlehen können jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden [2]. Mit dieser Variante sichern sich Kreditnehmer die Flexibilität, die ansonsten mit einem Aufschlag auf den Zinssatz bezahlt werden müsste, wie es bei der Vereinbarung von kostenlosen Sonderzahlungen üblicherweise der Fall ist.

Grundsätzlich gelten variabel verzinste Darlehen in Niedrigzinsphasen allerdings als wenig günstige Option, da die anfängliche Ersparnis gering ist, das Risiko steigender Zinsen allerdings beträchtlich [3].

Das niedrige Zinsniveau bringt auch Verlierer hervor. Wer vor langer Zeit vorausschauend einen Bausparvertrag abgeschlossen hat, erhält von seiner Bausparkasse nun Kredite zu Konditionen, die kaum günstiger sind als die eines freien Immobilienkredits [4]. Der mit dem niedrigen Guthabenzinssatz in der Ansparphase gezahlte Zinsvorteil des Bauspardarlehens ist damit zum Teil verloren.

Deshalb kann es sich lohnen, den Bausparvertrag aufzustocken und zunächst auf das zugeteilte Bauspardarlehen zu verzichten. Dann kann der aufgestockte Bausparvertrag in der Zukunft zu Modernisierungs- oder Sanierungszwecken eingesetzt werden. Schließlich können die Zinsen in der Zukunft wieder deutlich steigen.

Quellen:


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